欢迎光临方正律师团队官方网站!

咨询电话

18136091128

您所在位置:首页 > 案件分享 > 民事商案例

民商事案例—精装修房屋实际装修价值与合同价值不一致时,能否主张差价?

民商事案例-精装修房屋实际装修价值与合同价值不一致时,能否主张差价?

 

裁判要旨:

《商品房预售方案》中载明的装修单价,是否应成为约束买卖双方的内容?某商品房预售合同纠纷,经历了一审二审再审,再审法院认为,《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料,《商品房预售方案》载明的装修价格信息应视为开发商向购房人明示的精装修计价方式,不属于销售单价。

裁判文书(节选):

本院认为,本案再审争议焦点为:1.《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价,能否视为双方合同内容;2.申请人是否有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿装修损失,具体的赔偿数额应如何确定。

关于第 一个争议焦点,本院再审认为,根据《江苏省城市房地产交易管理条例》(以下简称管理条例)第十三条第二款的规定,《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料,双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政*主管部门批准文件为准”,申报商品房预售许可证的材料属应批准文件,且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示,按照补充协议的约定,《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容;《管理条例》第十五条第 一款规定“房地产开发企业销售商品房,应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为A公司向购房人明示的精装修计价方式,A公司主张该单价仅是销售单价,不是装修标准,该主张与上述行政法规的规定不符,本院再审不予采信。本院再审认定,《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被申请人具有法律约束力。

关于第二个争议焦点,本院再审认为,《管理条例》第十六条第 一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料,内容应当真实、合法”,A公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房,而在其与翟英签订的补充协议中,又确定了“展示样板间所示内容,不是买卖双方合同的组成部分,不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款,该条款直接导致A公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性,违反了《管理条例》的规定,依照《中华人民共*国合同法》第四十条的规定,该格式条款应认定无效。申请人有权要求A公司提供与样板房一致的精装修房,鉴于现样板房已不存在,缺乏参照依据,申请人要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价,赔偿装修损失,符合行政法规的规定,亦有合同依据,本院再审予以采信;A公司主张按照补充协议二所附《装饰装修和设备标准》,此价格应包含双方约定的装修和设备。本院再审认为,根据双方所签订补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定,精装修单价应当包含约定的公共部分和住宅部分,《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任”,按照上述规定,申请人对套内建筑面积109.39平方米部分享有独立产权,其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权,申请人虽系分摊共有建筑面积的产权人,亦支付了该部分的精装修费用,但因分摊的共有建筑面积部分无特定指向,申请人不能单独就分摊共有建筑面积部分行使权利,且现有鉴定意见无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修是否达标,故根据现有证据,申请人仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。

关于赔偿装修差价的计算标准问题,申请人主张根据合同《补充协议二》附录的交付标准,中央空调和地暖是赠送的,不应计入装修造价中,本院再审认为,虽然合同中约定了中央空调和地暖是赠送的,但双方合同中并未将赠送部分排除在4500元/平方米装修单价外,故在计算精装修标准时,该部分设备仍然应当作为精装修的一部分计入装修总价中,本院对申请人该项主张不予采信;申请人以涉案房屋存在众多装修瑕疵,主张计算装修造价时应给予适当打折处理,本院再审认为,关于装修瑕疵部分,申请人可以要求A公司进行维修以消除瑕疵,其主张打折处理的意见,缺乏依据,本院不予采信;申请人提出鉴定的许多材料价格偏高,对此主张,申请人仅提供了装修公司的报价,该报价未经审查质证,且实际装修中,各家装修公司装修材料来源不同,价格会有差异,申请人以此来否定鉴定机构根据市场调查确定的装修材料价格,证据不足,本院不予采纳。

案涉房屋工程造价鉴定结论里所确定的装修造价中,税金和规费是装修企业应上缴的费用,利润属于装修企业应得部分,该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用,应当从实际交付业主的装修总价273136.5元中扣除,扣除三项费用后的套内建筑面积实际装修总价为256814.83元,折算后每平方米装修单价2375元,据此,按本案申请人房屋套内建筑面积109.39平方米,每平方米装修单价2375元计算,本案实际装修总价为259801.25元;根据鉴定补充意见,按照每平方米4500元装修造价计算,税金为16363.70元,规费为11826.58元,鉴定机构无法得出准确利润,经对按照4500元/平方米装修造价和实际装修造价的规费和税金对比计算,按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定得出的实际装修造价规费和税金的2.6倍,参照该数据,本院酌情确定按照4500元/平方米装修造价计算的利润为14217.68元,按照4500元/平方米装修单价计算装修总价为4761585元,扣除三项费用后应用于房屋套内建筑面积装修造价为444177.04元,折算后每平方米装修单价为4107.8元,据此,按本案申请人房屋套内建筑面积109.39平方米,每平方米装修单价4107.8元计算,应用于申请人所购房屋的精装修造价为449352.24元;合同约定的装修价格与实际装修差价为189550.99元(449352.24元-259801.25元)。

综上,原一、二审判决认定事实错误,判决不当,应予撤销。申请人的再审申请理由成立,本院予以支持。

再审判决:

再审法院经审判委*会讨论决定,依照《中华人民共*国合同法》第四十条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款、第十五条第 一款、第十六条第 一款和《中华人民共*国民事诉讼法》第二百零七条、第 一百七十条第 一款第二项之规定,撤销了原一、二审判决,判决开发商赔偿购房人装修差价款189550.99元(当事人系化名)。

判例案号:(2017)苏01民再11号

 

在线咨询
方正律师团队
售前咨询热线
18136091128
售后咨询热线
18136091128
< img border="0" src="http://wpa.qq.com/pa?p=2::53" alt="点击这里给我发消息" title="点击这里给我发消息"/>