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民商事案例—房屋买卖合同约定的户口迁出义务应当履行

房屋买卖合同约定的户口迁出义务应当履行

 

基本案情

2014年720日,伍令(出卖人、甲方)与王彦(买受人、乙方)、及房产中介(居间方、丙方)签订《房屋买卖合同》,约定由王彦购买伍令名下的北京市某区某小区105室房屋。合同约定,甲方应当自房屋所有权转移之日起7日内,向房屋所在地的户籍管理机 关办理原有户口迁移手续。若因甲方自身原因未能如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金;逾期超过7日内未能迁出的,自逾期超过7日起,甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款项万分之三的违约金。

涉诉买卖房屋登记在余明名下,余明办理户口迁入时,发现房屋名下有张某户口。伍令(出卖人、甲方)称张某系其购买涉诉房屋时房主的前夫。

2014年93日,余明与张某签订协议一份,双方约定张某必须在五年内将户口迁出涉诉房屋。

判决情况:

王彦(买受人、乙方)诉至法院,请求判令伍令(出卖人、甲方)支付违约金二十余万元元。事实及理由是2014年720日,王彦、伍令与居间方签订了《房屋买卖合同》,约定王彦购买伍令的涉诉房屋,成交价格为1385000元,但伍令至今未将与本房屋相关的户口迁出,已经构成违约,依据合同约定伍令违约金数额己达到七十余万元。

伍令(出卖人、甲方)主张王彦(买受人、乙方)已告知其就户口迁出事宜其与张某自行解决,与伍令(出卖人、甲方)无关,王彦(买受人、乙方)对此不予认可。张某的户口一直未能迁出。

一审法院明确询问张某户口未迁出是否给王彦(买受人、乙方)造成损失,王彦表示因张某的户口未能迁出影响到涉诉房屋的交易,但是涉诉房屋现在并未在交易过程中。经法庭询问,伍令(出卖人、甲方)表示如果认定其构成违约,主张法庭调整违约金额。

一审法院认为,未按合同约定及时办理户口迁出构成违约,应当承担违约责任。伍令主张因王彦与张某另行达成协议免除了伍令的合同义务,但未能就此提交证据,王彦亦未予认可,故对该意见不予支持。就违约金的具体数额,一审法院综合案情,判决伍令(出卖人、甲方)支付王彦(出卖人、甲方)违约金10000元。

王彦、伍令均不服一审判决,上诉至二审法院(中院)。中院认为,伍令未按照签订的《北京市房屋买卖合同》约定及时办理原有户口迁出手续,已构成违约,应当向王彦承担违约责任。伍令签订合同时,明知涉案房屋上有张某的户口尚未迁出却未予告知,违反了诚实信用原则,且张某户口长期未迁出,伍令未提交证据证明其已尽到告知督促义务。二审法院撤销了一审判决,综合案件实际情况,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,判决伍令向王彦支付违约金六万元。

案件启示:房屋买卖中约定的户口迁移义务,应当及时履行,不能只管房屋交付,而不顾与房屋使用密切相关的户口迁移问题。若对出售房屋的户籍登记情况不知情,不应随意签订协议。

案号:(2020)京03民终1942号(文中姓名为化名)。

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